Информационное Агентство "Финансовый Юрист"
Сделать стартовой страницей Добавить в избранное RSS
Сегодня 25.7.2016
Управленцу | Банкиру | Юристу | Бухгалтеру | Экономисту Контакты  | О проекте  
Яндекс цитирования
Размещено в dmoz (ODP)

Статьи

Все статьи данной рубрики

Архив по рубрикам

недвижимость за рубежом Недвижимость за рубежом. Как заработать на зарубежной недвижимости
  • Приобретение недвижимости за рубежом

    Покупка недвижимости в зарубежных странах интересует с каждым годом все большее число россиян. Но в чем причина такой популярности иностранных построек? И почему они более привлекательны, чем отечественные? О том, что именно привлекает в зарубежных объектах недвижимости россиян, повествует эта статья.

    Зарубежные рынки предоставляют широкие возможности для потенциальных покупателей, в то время как отечественная недвижимость становится все менее конкурентоспособной и потому менее привлекательной для большинства инвесторов. Незначительные запреты и ограничения, возникающие в отношении покупки земли, а не самой собственности, не способны препятствовать совершению покупки.

    Инвестор, заинтересованный не только в сохранении, но и в приумножении средств, обязательно остановит свой выбор на зарубежных постройках, так как приобретение уже готового или строящегося жилья в развитой стране, имеющей стабильную экономику, является вполне выгодной сделкой.

    Доступность зарубежной недвижимости

    В первую очередь нужно обратить внимание на то, что при одинаковом уровне цен недвижимость за границей является более качественной и обустроенной, к тому же она способна стать источником дополнительных доходов. Поэтому покупка недвижимости лишь для некоторых ассоциируется с беззаботным проведением старости или комфортным отдыхом, для большинства же она является элементом выгодного инвестиционного проекта.

    Доступность приобретения жилья за рубежом становится более заметной в сравнении. По цене 2-х комнатной квартиры в столице можно приобрести комфортный и просторный дом, расположенный на морском берегу в странах Восточной Европы или в Турции.

    Также коттедж, окна которого открывают вид на море, расположенный в Греции или Турции имеет тот же уровень стоимости в 200 тысяч евро, что несколько апартаментов в Болгарии или обычная 2-х комнатная квартира в Москве.

    Соотношение цены и качества зарубежной недвижимости

    В плане соотношения цены и качества жилья российская недвижимость значительно уступает зарубежной, так как не способна обеспечить того ассортимента дополнительной инфраструктуры, который предоставляют зарубежные аналоги. Квартиры продаются без дополнительной отделки и обустройства, в то время как за границей жилье на рынке предлагается в комплексе с инфраструктурой, в которую включена детская площадка, бассейн, парковка, фитнес-центр и множество других дополнений.

    Внутренняя отделка зарубежных квартир имеет высокое качество и соответствует европейским стандартам. При этом из окон такого жилища открывается прекрасный вид, например, на море.

    Прибыльность и уровень доходности зарубежной недвижимости

    Высокий уровень доходности, зависящий от вида страны, составляет от 10 % до 30% в год и является положительной чертой вложения средств в зарубежные постройки. Также привлекателен низкий уровень рисков данного вида инвестирования.

    Инвестирование средств в зарубежные постройки является выгодным вариантом долгосрочного вложения средств, гарантирующим прибыльность. Наиболее привлекательна в плане долгосрочного инвестирования недвижимость Франции, так как там повышение стоимости жилья происходит медленно, но постоянно.

    Более высокий показатель дохода возможен при вложении средств в недвижимость развивающихся стран, но здесь придется столкнуться с чуть большим уровнем риска. Среди развивающихся стран можно выделить Болгарию или Черногорию, где пока только начинает формироваться система продажи недвижимости гражданам других стран.

    На данный момент повышение стоимости недвижимости в большей части стран Восточной Европы составляет не более 20% в год. Рекордное повышение стоимости жилплощади произошло в Риге и Талине – на 50% за один год. В общем же плане наиболее выгодное время для совершения инвестиций в недвижимость ряда стран уже упущено, так как рост цен в них идет на замедление.

    В течение ближайших лет жилье в странах Восточной Европы еще сохранит уровень доходности в 20-25% годовых, но уже сейчас найти недвижимость данного вида достаточно сложно.

    Ограничения на приобретение жилья за рубежом

    В большей части зарубежных стран Европы практически не существует ограничений на приобретение недвижимости иностранными гражданами, но имеют место запреты на покупку земельных участков. Более упрощенный вид характерен для схем покупок на Кипре и в Испании, так как они базируются на минимальном количестве документов и процедур.

    Для того чтобы приобрести земельный участок или дом на Кипре достаточно предоставить загранпаспорт и денежные средства, хранящиеся в европейских или российских банках.

    Существенные препятствия при покупке жилья можно встретить в европейских странах, недавно вошедших в состав Евросоюза, но их несложно обойти, используя только законные методы. Например, иностранный гражданин не имеет права в роли частного лица приобретать земельный участок в Болгарии, но способен в рамках закона, открыв фирму, зарегистрировать этот участок на нее. В Чехии и Хорватии по аналогичной схеме иностранными гражданами приобретается жилье. В Турции перед совершением регистрации права собственности, необходимо предоставить вид на жительство.

    Ипотечное кредитование за рубежом

    Ипотека становится выгодным предложением для тех, кто желает приобрети недвижимость за рубежом, но еще не успел накопить необходимых десятков или сотен тысяч долларов, и не намерен отказываться от совершения покупки. Ипотечный кредит выгоден уже потому, что процентные ставки иностранных баков по ипотеке значительно ниже уровня инфляции в России.

    Менее требовательны к иностранным заемщикам португальские, кипрские и испанские банки. В частности для совершения займа необходим минимальный набор документов. Но в любом банке европейских стран платежеспособность заемщика признается удовлетворительной, если сумма выплаты по кредиту составляет 30% и менее от сумм дохода заемщика.

    Российские граждане могут получить кредит в следующих странах: Кипр, Испания, Португалия, при этом ставки по кредитам в этих странах составляют от 4,5% годовых. Средства для приобретения жилья чаще всего выделяются в размере 60-70% от общей стоимости со сроком погашения не более 20 лет.

    Специфика ипотечного кредитования в Италии имеет немало консервативных черт, поэтому у россиян часто возникают сложности при оформлении кредита, даже если соблюдены основные требования по кредитам. Аналогичные проблемы в отношении подтверждения платежеспособности могут появиться во Франции. Более того, для получения кредита в банках Франции нередко требуются гарантии от развитых европейских банков.

    Иногда необходимо подтверждение принадлежности к кругу клиентов конкретного иностранного банка, а также подтверждение того, что на счете зарезервирована сумма, составляющая не меньше половины размера запрашиваемого кредита. Нужно также учесть тот факт, что иностранным гражданам предоставляется кредит в размере не более 50-60% от полной стоимости приобретаемой недвижимости, а срок погашения кредита составляет не более 10 лет.

    Страны, в прошлом входившие в состав СССР, являются привлекательными для большинства инвесторов, но получить в них кредит иностранным гражданам достаточно сложно. В Болгарии, например, кредит предоставляется под 8-9% годовых со сроком погашения от 5 до 20 лет.

    Наиболее привлекательна не ипотека, а лизинг. Условия лизингового владения включают возможность пользования, но без осуществления продажи. Находящееся в пользовании жилище, до его полного выкупа, принадлежит не покупателю, а строительной компании.

    Предоставление зарубежной недвижимости в аренду

    Для того чтобы вложенные в приобретение недвижимости средства приносили постоянный и вполне стабильный доход, рекомендуется сдавать жилище в аренду. Данный вариант инвестирования средств является вполне привлекательным и перспективным. Существует два варианта аренды: долгосрочная (на несколько лет) и краткосрочная (как правило, сезонная).

    На длительный срок жилье в аренду чаще всего сдается в столицах или крупных городах, вариант сезонного предоставления жилья для съема наиболее приемлем в курортных, туристических зонах или зонах отдыха.

    Но перед тем как совершать покупку недвижимости за границей с целью ее последующего предоставления в аренду, необходимо более подробно ознакомиться с условиями совершения данной сделки, в частности с теми хлопотами, которые связаны с арендой. Также необходимо уточнить уровень прибыльности предоставления услуг аренды.

    Следует обратить внимание на то, что в России арендодатель, предоставляющий свое жилье во временное пользование за плату, не облагается налогом, но подобное невозможно встретить в европейских странах, где не удастся уйти от налоговых служб.

    В таких странах, как Италия, Испания или Франция сумма налоговых платежей составляет 30% от размера прибыли, а средний уровень доходности бизнеса, связанного с предоставление в аренду жилья, составляет от 4 до 5% в год. В странах Восточной и Центральной Европы уровень доходности немного выше, в итоге период окупаемости инвестиционного проекта составляет около 10-12 лет. Аналогичные показатели имеет рента коммерческой недвижимости.

    Российские граждане для приближения завершения срока окупаемости инвестиций начинают сдавать в аренду жилье за границей сразу после его покупки в кредит, тем самым упрощая процесс погашения кредита – они погашают необходимую сумму при помощи регулярных взносов арендатора.

    Приобретение зарубежной недвижимости на этапе строительства

    Инвестирование в строительство на его начальных этапах в зарубежных странах является одним из видов выгодного вложения средств, так как связано с получением большой прибыли (от 25-30% годовых от общей суммы вложений) при последующей продаже готового объекта недвижимости.

    Выгодность данного вида вложения средств связана в первую очередь с предоставлением льготных условий (низкий уровень цен или беспроцентная рассрочка), которые возможно получить только на начальных этапах строительства. Жилплощадь на нулевом этапе строительства всегда имеет более низкий уровень цен, которые постепенно увеличиваются по мере проведения строительных работ.

    Общий срок строительства жилого комплекса (от первого до заключительного цикла) составляет примерно полтора года. За это время на рынке недвижимости происходит увеличение стоимости жилья на 30-45% и более, соответственно увеличивается стоимость готового объекта, но лишь на 15-25%, из-за уменьшения дисконта.

    В итоге при вложении средств в строительство инвестор чрез полтора года получит готовый жилой комплекс, стоимость которого превысит в 1,5 раза сумму инвестиций. Но данная особенность характерна только для зарубежных стран. Более того, в европейских странах существует гарантия выполнения всех обязательств застройщиком, принятых при заключении договора с инвестором, (строительство завершается точно в установленный срок), что исключает вероятности потери вложенных средств

    Наиболее важным при совершении инвестирования средств является правильный выбор места возведения постройки, так как это место должно обеспечить быструю продажу готового объекта. Нужно учесть и тот факт, что не каждый объект можно быстро продать, дополнительно в некоторых странах установлен специальный налог для устранения возможности спекулятивной продажи жилья, он действует только в первые несколько лет после совершения покупки недвижимости.

    Долевое участие в проекте инвестирования

    Зарубежный рынок, как и российский предоставляет возможности долевого инвестирования средств в объекты недвижимости при помощи организации специальных фондов. В России такими фондами становятся ПИФ, в Америке – REIT, которые регистрируются в виде юридического лица. Real Estate Investment Trust может быть ипотечным, акционерным или гибридным.

    Западный рынок предлагает несколько вариантов инвестирования, предоставляя необходимую информацию об уровне доходности, долговременности и состава REIT. Эта информация размещается на специальном сайте в Интернете (www.nareit.com) или в журнале Real Estate Portfolio. Доступны консультации опытных специалистов.

    Процесс покупки акций на зарубежных рынках имеет немало схожих черт с приобретением акций или облигаций обычных компаний: он заключается в перечислении денег на банковский счет, после чего клиенты становятся собственниками ценных бумаг. При отсутствии возможности или желания самостоятельного проведения покупки ценных бумаг, необходимо обратиться к услугам брокеров, например, российских.

    Для российских граждан открыт доступ проникновения на зарубежные рынки недвижимости, но существенным препятствием становится высокий порог вхождения – как правило, минимальный размер инвестирования составляет от 100 или 250 тысяч долларов и выше. В тоже время минимальный порог является в большей части фондов стоимостью одной акции, а акции первой десятки фондов США имеют стоимость от 100 до 1 000 долларов.

    После того, как будет совершена покупка иностранных акций, наступает период замыкания общим продолжением до 5 лет. В это время может производиться выплата дивидендов, если данное условие предусмотрено фондом.

    Вид долевого вложения средств в инвестиционный проект является доступным для российских граждан, но действительно ли он эффективен? Эксперты сообщают, что есть более выгодные варианты вложения средств помимо паевых фондов, но паевые инвестиционные фонды более приемлемы для диверсификации вложений. По оценке специалистов доходность вложений в иностранные фонды недвижимого имущества составляет примерно от 7 до 8%, при этом данная сумма не учитывает размера уплаты налогов.

    В зарубежных странах сумма налогового сбора составляет 30% от размера полученной прибыли, тем самым становится очевидным низкая выгодность данного варианта вложения средств. Но в тоже время необходимо учесть, что при низком уровне доходности до минимального значения снижается уровень риска данного вида инвестиций, таким образом, вложения в REIT становится одним из безопасных путей инвестирования.

    Для инвесторов на европейском рынке существует значительно больше возможностей, так как европейский рынок и рынок США предлагает тысячи вариантов различных фондов, в которые вкладывают свои средства множество инвесторов почти всего мира. Фонды разделяются по классам недвижимости, видам объектов и регионам.

    Направление средств в долевое инвестирование нередко используется как дополнительный путь вложений, становящийся приемлемым лишь для небольшой части активов, например, для 20-30% капитала.

    Модернизация зарубежной недвижимости с целью последующей продажи

    В последнее время на рынке Европы все чаще появляются особняки, полученные в результате реконструкции старинных построек. Эта тенденция имеет следующие причины: в зарубежных странах существует множество участков имеющих большую стоимость, на которых расположены старые, обветшавшие, а иногда уже почти разрушавшиеся дома. Реконструкция таких старинных построек позволяет выгодно продать участок с обновленными домами за достаточно большую сумму, что, безусловно, привлекает внимание бизнесменов. Поэтому одной из распространенных форм бизнеса в зарубежных странах является модернизация старинных построек, имеющих выгодное расположение.

    Первым этапом на пути реализации жилища становится поиск и покупка ветхого объекта. Далее инвестор преображает жилье, реставрируя его или полностью изменяя замысел архитектора. Комфортное здание, имеющее все необходимые элементы уюта, является более конкурентоспособным на рынке недвижимости, чем прежде, одновременно увеличивается его стоимость.

    Эта идея перепродажи отреставрированного жилья привлекает внимание все большего числа людей, среди которых есть и российские граждане. Данный вариант перепродажи отличается от обычного тем, что при выборе объекта внимание уделяется не более новым постройкам, а более старым, расположенным в привлекательном месте.

    Требовательные покупатели чаще всего стремятся приобрести жилье, расположенное в наиболее развитых городах или недалеко от курортных зон, привлекательных зон отдыха. И это также необходимо учесть при выборе постройки для реконструкции.

    И если жилье несложно приукрасить, изменить и отреставрировать, то хорошее место расположения можно только найти. В итоге наиболее сложным является этап поиска низкокачественного объекта в удивительно хорошем месте. Сейчас все самые лучшие земельные участки, расположенные на побережьях, как правило, находятся в собственности предприимчивых людей, но до настоящего времени практически свободными остаются линии побережья Греции, Италии и Франции. Это связано с приобретением жилья только на 1-вой линии моря.

    Перед началом реконструкции необходимо получить разрешение местных властей, так как в зарубежных странах более трепетное отношение к старинным зданиям, которые могут представлять собой наследие страны. Также необходимо обращать внимание на традиции стран в Греческих городах, например, крыши поимущественно выложены черепицей красного цвета, поэтому применение иных оттенков является недопустимым.

    Уровень доходности проекта перепродажи при реставрации напрямую зависит от страны, места расположения дома, а также от общей суммы затрат, направляемых на реставрацию. Существует парадоксальный случай, заключающийся в том, что предприимчивый человек, купив дом в Греции, не стал его реставрировать, а вырастил прекрасный сад розарий, преобразивший дизайн дома так, что позволил продать жилье за 80 000 евро при начальной цене в 10 000 евро. Но подобные случаи все же являются редкостью, а в среднем при покупке жилья стоимостью 2-2,5 миллионов евро, его можно продать примерно в 2 раза дороже после проведения реставрации.

    Алекс Саннков

    Информационное Агентство "Финансовый Юрист"
Логин
Пароль

Расчет отпускных в 2015 году. Новые правила расчета отпуска

На первый взгляд кажется, что расчет отпускных - это не такая уж и трудная задача. Такой точки зрения обычно придерживаются практически все сотрудники, за исключением естественно бухгалтера. Ведь бухгалтеру известно, что стандартных ситуаций при расчете о...

Паспорт РФ: получение паспорта, обмен паспорта и восстановление паспорта при утере

В данной статье я постараюсь рассмотреть порядок действий, которые необходимы для получения общегражданского паспорта РФ, обмена российского паспорта по окончанию срока его действия и восстановления паспорта РФ при его утере, а так же разъяснить законодат...

Бизнес план. Составление бизнес-плана

Бизнес план - это именно то, с чего необходимо начинать любой успешный бизнес-проект. Это требуется как для общего увеличения КПД предприятия, так и для развития и планирования повышения отдачи от каждого отдельно взятого сотрудника.

И именно дл...

Трудовая книжка. Образец заполнения трудовой книжки

Трудовая книжка - это один из главных документов, подтверждающих трудовую деятельность и рабочий стаж работника. В соответствии с существующим законодательством, работодателю необходимо вести трудовую книжку на каждого сотрудника, проработавшего в организ...

Гражданско-правовой договор. Достоинства и недостатки гражданско-правового договора

Как правило при приеме на работу нового сотрудника фирма заключает с ним трудовой договор, этот вариант используют большинство компаний и он находится в полном соответствии с трудовым законодательством. Однако это не всегда это приемлимо для работодателя,...