Сделать стартовой страницей Добавить в избранное RSS
Сегодня 11.7.2020
Управленцу | Банкиру | Юристу | Бухгалтеру | Экономисту Контакты  | О проекте  

Новости

Все новости данной рубрики

Архив по рубрикам

Покупка недвижимости через агента продавца - за и против
  •  

    Зачастую на жилье в престижном районе, или при ограниченном предложении претендует большое количество людей, так что потенциальный покупатель имеет, во-первых, относительно небольшие шансы приобрести его, а во-вторых, может значительно переплатить из-за возможности продавца проводить своеобразный аукцион между соискателями.

    Зачастую эти проблемы можно решить, обратившись в агенство продавца, а достоинствах и недостатках такого метода мы расскажем вам совместно со специалистами компании «Этажи».

    Для покупателей жилья на конкурентном рынке использование агента продавца может показаться разумным способом выиграть ставку на дом.

    Покупатели могут снизить комиссию риэлтора, если обе стороны используют одного и того же агента. Лднако самым большим преимуществом может быть не экономия денег, а возможность опоры на других покупателей, когда агент продавца узнает, что другие предложения, и поможет вам сделать лучшее предложение.

    Некоторые недобросовестные агенты могут сделать это, но юридически они представляют обе стороны и должны быть справедливыми для обеих сторон.

    По словам Брайана Хорана, брокера по недвижимости в Редондо-Бич, штат Калифорния, это может быть трудной задачей, когда вы пытаетесь получить выгодную сделку для продавца, в то же время пытаясь помочь покупателю получить самую низкую цену и получить дом.

    «Это сложный баланс», говорит Хоран постоянных переговоров в «двойном агентстве», что может сделать сделку спорным.

    Хоран заключил только две такие сделки в качестве агента продавца для обеих сторон, хотя к нему часто обращались в прошлом году. Он говорит, что в основном отказывает им, потому что у него есть фидуциарное обязательство перед обеими сторонами, которое может быть трудно поддерживать.

    «Они склонны считать, что их предложение будет лучшим, потому что у них есть внутреннее предложение», - говорит он о покупателях, работающих через агента продавца, также называемого агентом по листингу. «Но это не обязательно так, потому что могут быть судебные процессы».

    Чтобы покрыть себя на законных основаниях, он будет хранить записи о том, что он говорит каждой стороне, и юридически следует за своим обязательством сообщать обеим сторонам о любых проблемах в доме.

    Преимущества для покупателей

    По словам Хорана, самым большим стимулом для покупателя использовать агента продавца является ситуация, когда рынок жилья ограничен.

    Покупатель может подумать, что он получит лучшую ставку на лучшую ставку, потому что агент заработает больше денег и будет иметь больше стимулов для покупки дома, говорит он.

    По словам Джеффа Филлипса, совладельца и вице-президента компании HP Investments, Inc., которая выдаёт ипотечные кредиты, стимулом может быть более низкая комиссия для агента по листингу, представляющего как покупателя, так и продавца, например, снижение его с 6% до 5%. компания по недвижимости, базирующаяся в Rohnert Park, CA. По словам Филипса, при цене покупки в 750 000 долларов это сокращение будет на 7500 долларов меньше, что позволит покупателю иметь немного более низкую цену предложения.

    Связь может быть более эффективной через одного агента. «Агент должен быть отличным коммуникатором, чтобы делать это без проблем», - говорит Хоран.

    Недостатки для покупателей

    Даже если агент по листингу несет одинаковую фидуциарную ответственность перед обеими сторонами, наличие двойного агента может привести к недоверию. «Поскольку покупатель не был первоначальным клиентом агента листинга, мы по-прежнему испытываем некоторое недоверие со стороны обеих сторон при представлении обеих сторон», - говорит Филлипс.

    «Мы стараемся создать как можно больше прозрачности, чтобы смягчить это», но это все еще может быть недостатком для обеих сторон, говорит он.

    Поскольку агент продавца пытается получить наилучшую цену и условия для продавца, если этот агент работает на обе стороны, они могут раскрыть все, что покупатель скажет им продавцу, говорит Шерил Эйдингер Тейлор, главный операционный директор ERA Key Realty. Услуги в Уитинсвилле, штат Массачусетс, могут включать информацию о мотивах покупки или о том, сколько они действительно готовы заплатить, говорит Тейлор, который рекомендует покупателю получить своего собственного агента.

    Двойной агент, по ее словам, в конечном итоге будет работать на продавца, и хотя они будут предоставлять существенные факты о собственности, они не будут раскрывать мотивацию продавца.

    «Агент продавца не может помочь покупателю оценить, справедливо ли оценена цена дома, и предоставит только информацию о ценах, которая поддерживает листинговую цену продавца», - говорит Тейлор.

    Агент по листингу ориентирован на собственность продавца, и не его задача - найти покупателя лучшую недвижимость, которая соответствует его или ее потребностям, говорит она.

    Агент продавца может показаться обеспокоенным, чтобы помочь покупателю как клиенту, особенно потому, что он собирает обе стороны комиссии, говорит Брюс Тейлор, президент ERA Key Realty Services.

    «Единственное возможное преимущество заключается в том, что, общаясь напрямую с агентом продавца, покупатель может узнать что-то, чего агент покупателя может не знать», - говорит он. «Однако это сомнительно, поскольку агент покупателя знает вопросы лучше, чем покупатель. Агент продавца заинтересован только в продаже одного дома - его листинга».

    Филипс говорит, что у покупателей есть и еще один недостаток: у них есть только одна брокерская контора, к которой можно обратиться за иском. Когда у каждой стороны есть свой собственный агент, у каждой будут свои страховые полисы и два кармана для выплаты, если выплата требуется, говорит он.

    Построение отношений

    Для Филипса плюсы перевешивают минусы для покупателей, которые имеют больше возможностей для переговоров за столом с двойным агентом. По его словам, агент, представляющий обе стороны, «старается быть очень прозрачным и создать двух клиентов на всю жизнь».

    Во второй раз за 12 лет работы в качестве двойного агента Хоран в настоящее время работает над сделкой для покупателя в качестве агента по листингу, потому что у покупателя было лучшее предложение, говорит он.

    Такие рабочие отношения могут быть трудными, когда покупатель обращается к агенту, потому что агент не знает их так же хорошо, как продавец, - говорит Хоран, добавляя, что он снова станет двойным агентом, если обстоятельства будут правильными.

    «Я сделаю это снова», - говорит он. «Я делаю это осторожно или делаю это с большим количеством документации».

    Сергей Мельниченко

    Специально для Информационного Агентства "Финансовый Юрист"
Логин
Пароль

Расчет отпускных в 2017 году. Новые правила расчета отпуска

На первый взгляд кажется, что расчет отпускных - это не такая уж и трудная задача. Такой точки зрения обычно придерживаются практически все сотрудники, за исключением естественно бухгалтера. Ведь бухгалтеру известно, что стандартных ситуаций при расчете о...

Паспорт РФ: получение паспорта, обмен паспорта и восстановление паспорта при утере

В данной статье я постараюсь рассмотреть порядок действий, которые необходимы для получения общегражданского паспорта РФ, обмена российского паспорта по окончанию срока его действия и восстановления паспорта РФ при его утере, а так же разъяснить законодат...

Бизнес план. Составление бизнес-плана

Бизнес план - это именно то, с чего необходимо начинать любой успешный бизнес-проект. Это требуется как для общего увеличения КПД предприятия, так и для развития и планирования повышения отдачи от каждого отдельно взятого сотрудника.

И именно дл...

Трудовая книжка. Образец заполнения трудовой книжки

Трудовая книжка - это один из главных документов, подтверждающих трудовую деятельность и рабочий стаж работника. В соответствии с существующим законодательством, работодателю необходимо вести трудовую книжку на каждого сотрудника, проработавшего в организ...

Гражданско-правовой договор. Достоинства и недостатки гражданско-правового договора

Как правило при приеме на работу нового сотрудника фирма заключает с ним трудовой договор, этот вариант используют большинство компаний и он находится в полном соответствии с трудовым законодательством. Однако это не всегда это приемлимо для работодателя,...